既存住宅における通常の不動産売買契約で定める契約内容不適合担保免責特約の作成方法は、非常に、注意が必要な時代です。

 

　民法改正により、従来より、契約内容不適合と判定される事象が数多く増えているため、「契約内容不適合の担保免責特約」自体が、無効とされる事例が増える傾向にあります。

　最高裁の6.1判決以降、その契約内容不適合事象は、従来の客観的事実の有無の判断から、取引観念や契約趣旨などに照らして契約内容不適合の有無を判断するようになりました。

　そのため、個人間売買や業者売主の売買に限らず、特約内容に係わらず、「契約内容不適合担保免責」とする特約は、一度、紛争が起きたら、「民法の契約自由の原則により、特約そのものは有効であるが、本件の事象には適用できない。よって、担保免責特約は認められない。」と、裁判所が判断する事例が増えてくることになります。

 

　そこで、「契約内容不適合事象の有無を判断する特約」を書面にしておくことが求められています。

　この特約文書のポイントは、従来の「何時から何時までの間の心理的瑕疵は説明を省く」等といった「売主の説明方法基準」を定めた文書とするのではなく、「契約内容不適合事象の合意」をする文書とすることが有効となります。

 

　その際、極端な内容は、「適用できない」として、すべて排除されるため、個人的な心理的環境への満足度の違いが争われる、ぎりぎりの「受忍限度ライン」を対象に定めることがポイントです。

 

　例えば、「お風呂で滑って転んで頭を打って死亡した事故は契約内容不適合とする」合意書。また、「お風呂で眠ってしまい、溺死した」、「庭先で子供がプールで溺死した」、「餅をのどに詰まらせて窒息死した」、「居室に車が飛び込んで居住者が交通事故死した」、「屋根から転落死した」、「自殺のあった建物を解体撤去した宅地」、「戦前の殺人事件」などを免責特約をした合意をすること、など。

 

　様々な事例があると思いますので、今後、さらに研究が必用でしょう。

 

　当社のエスクロー図書館に、開発済みの「開発文書・契約内容不適合事象の確認合意書」（2024年3月版）を蔵書しました。

　参考にされるといいでしょう。

 

 

　「開発文書・特別依頼業務2024年11月11日改訂版」 は「エスクロー図書館」に蔵書しています。

 

　ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。　

　

エスクロー図書館に蔵書しました。

「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」

「開発文書・重要事項調査説明方法基準」2024年7月8日版

「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」

「開発文書・売主の不動産情報告知書」2024年2月版

「開発文書・契約内容不適合確認合意書」2023年11月版

「法令・2023.4.1施行・法務省通達 抜粋(買戻特約の抹消）

「法令・2012.4月施行・森林法・所有者変更届出義務パンフ 」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」

「開発文書・不動産情報告知書2024.2.10土地・古家付土地用」

「開発文書・不動産情報告知書2024.2.10土地・区分建物用」

「開発文書・不動産情報告知書2024.2.10土地・土地建物用」