確定地積測量図には、現地照合義務が発生する、ということは誰もが否定しないことと思います。

　なぜなら、現況の敷地寸法と確定地積測量図とが、大幅に相違しているときは、「あきらかに現地の物件には瑕疵（不適合）が存在する」からですね。

 

　確定地積測量図は、それほど、重大な書類、ということです。

 

　一方、これが、「現況地積測量図」の場合は、どうなるでしょうか？

 

　現況寸法と照合しても、結果、大きな相違があるとしても、「物件に不適合が存在する」のか、「現況測量図の誤情報」なのかが、不明ですね。

 

　「将来、いつかは、確定測量などをして、初めて、物件の不適合が明らかになる」というものです。

　最高裁では、「将来、起きるかもしれない瑕疵は、不動産の瑕疵ではない」という判決が示す通り、この場合は、物件の不適合とはなりません。

 

　そうすると、宅建業者は、「現に存在する不適合についての説明義務」は、ありますが、「将来、発生するかもしれない不適合の説明は不要」ということになります。

　つまり、「宅建業者は、現況地積測量図の現地照合義務はない」ということになります。

 

　しかし、売主は、不動産に不適合が発生したために、買主の損害が生じたのであれば、売主の責任とされますので、注意が必要です。

　このような方法で、瑕疵の可能性が事前にわかれば、「インスペクションの実施」が行なわれ、トラブルも減少するでしょう。この場合のインスペクションは、境界確定測量ですね。

 

　このような、「現況地積測量図の現地照合調査は、宅建業者の義務ではありませんが、将来、起こりえる瑕疵の存在の可能性を教えてくれる、重要な特別な調査」ということになります。

 

　そもそも、このような特別な調査を実施する会社組織がないため、日本のインスペクションが発展していません。これからは、これをデューデリジェンスビジネスとして、定着していく可能性があるでしょう。　

 

 

 

 

　「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。

　

　現在、”一社）日本エスクロー調査協会”の設立準備に入りましたので、取り急ぎ、本誌上にて、お伝えします。

　これからは、”エスクロー調査士”が、必要になります！

 

 

 

 

＜エスクロー図書館は、無料でダウンロードできます＞

　開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）

　「法令・生物多様性」2025.4.1施行

　最新版の「開発文書・重要事項説明補足資料」（重説添付用）2025.4月版

　最新版の「開発文書・重要事項説明義務項目148」2025.4月版

　最新版の「開発文書・不動産情報告知書」（土地建物・土地・区分）2025.1月版

　最新版の「開発文書・現地調査方法基準」（媒介契約書添付用）2025.1月版

　最新版の「開発文書・重要事項調査説明方法基準」（重説添付用）2025.1月版

 

 

以上は、下記のエスクロー図書館に蔵書いたしました。

 

 

　最新の資料をご利用ください。

 

 

　ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。　

　

エスクロー図書館に蔵書しました。

「開発文書・不動産情報告知書（土地建物・土地・区分）2025.1月版

「開発文書・現地調査方法基準（媒介契約書添付用）2025.1月版」

「開発文書・重要事項調査説明方法基準」（重説添付用）2025.1月版

「開発文書・特別依頼業務2024年11月11日改訂版」

「開発文書・契約内容不適合確認合意書」2024年11月版（告知書添付用）

「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」令和6年用

「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」