「仲介会社は売主の履行補助者である」（平成9年1月28日東京地裁裁判長・玉越義雄）

 

　一方、最高裁は、売主の説明義務について、「民法には，契約準備段階における当事者の説明義務を規定したものはない」（平成23年4月22日、最高裁千葉勝美裁判長）としている。

 

　売主の説明義務の履行補助者である不動産仲介業者が行うべき重要事項の調査説明義務範囲は、宅建業法以外に明確なものはなくグレーゾーンのままである。

 

　そこで、知っていなければトラブル１００％の１１のグレーゾーン解消調査技術につい、本誌で述べます。

 

第一に、「宅建業者の業務範囲の特定合意書」について

　宅建業者には、通常行わなければならない重要事項の調査説明義務として、

　①　現地調査方法基準の不適合、

　②　権利関係の契約不適合、

　③　法令制限の契約不適合、

　④　諸設備における契約不適合、

　⑤　現地照合における契約不適合、

　⑥　不動産の利用履歴における心理的瑕疵の契約不適合、

　⑦　暴力団事務所の存在による契約不適合、

　以上の全ての分野において、通常、業者が行わなければならない業務の調査説明義務の範囲を特定し、合意文書の作成が必要不可欠である。

 

　取引当事者においては、特定合意書の交換が必要である。

　現時点において、国土交通省は、宅建業者の業務範囲について、未だに明確な告示はない。

　このため、不動産取引において不動産トラブルを防止するための業務の範囲に関する時代の変化に対応した“特定合意書の開発”は不可欠である。

 

　言い換えれば、宅地建物取引業法は欠陥品である、ということである。

 

（第二は、次回）

 

 

 

 

 

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