不動産の重要事項説明の調査の際に、入手した書類には、2種類の書類が含まれています。

　一つは、「現地照合調査をする義務を負わない書類」であり、あと一つは、「必ず、現地照合調査をする義務を負う書類」です。

 

　最初の現地照合調査の義務がない書類とは、どのような書類でしょうか？

 

　それは、言うまでもなく、「証拠能力がない」書類です。

 

　例えば、公図の内で「地図に準ずる図面」は、「証拠能力がない」とされています。

 

　最高裁では、公図について、以下のように、判決をしています。

　「所論は、法務局保管に係る公簿附属の公図の証拠力は排斥できないことをいうが、公図であつても絶対的証拠力を有するものではなく、的確な証拠により右図面の記載に誤りがあることを認めることを妨げないから（昭和三二年（オ）第七九三号、昭和三六年九月二一日第一小法廷判決、最高裁判所裁判集民事五四号二八五頁参照）、原判決が所論公図を挙示の証拠に対比して証拠として採用しなかつた点に所論違法は存しない」（昭和38年12月10日、最高裁裁判長：石坂　修一）

 

　このように、「公図には証拠能力はない」としています。

 

　証拠能力がないため、仮に、現地と公図とを照合した際に、現況と相違がある場合は、いずれかが間違っていることになります。「現況の土地なのか公図の方なのか」ということです。

 

　これは、将来、国土調査等が実施された際に、明らかになります。そして、現時点では、「将来において、瑕疵が存在する可能性がある」という状況です。

 

　瑕疵が現時点で、具体的に存在しておらず、「将来の瑕疵の存在の可能性は瑕疵ではない」という話を、前回のページで説明しました。

 

　したがって、この証拠能力がない公図については、「現地照合調査義務はない」ということになります。公図については、証拠能力はなく、参考資料にとどまる、ということですね。

 

 

 

 

 

　「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。

　

　現在、”一社）日本エスクロー調査協会”の設立準備に入りましたので、取り急ぎ、本誌上にて、お伝えします。

　これからは、”エスクロー調査士”が、必要になります！

 

 

 

 

＜エスクロー図書館は、無料でダウンロードできます＞

　開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）

　「法令・生物多様性」2025.4.1施行

　最新版の「開発文書・重要事項説明補足資料」（重説添付用）2025.4月版

　最新版の「開発文書・重要事項説明義務項目148」2025.4月版

　最新版の「開発文書・不動産情報告知書」（土地建物・土地・区分）2025.1月版

　最新版の「開発文書・現地調査方法基準」（媒介契約書添付用）2025.1月版

　最新版の「開発文書・重要事項調査説明方法基準」（重説添付用）2025.1月版

 

 

以上は、下記のエスクロー図書館に蔵書いたしました。

 

 

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　ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。　

　

エスクロー図書館に蔵書しました。

「開発文書・不動産情報告知書（土地建物・土地・区分）2025.1月版

「開発文書・現地調査方法基準（媒介契約書添付用）2025.1月版」

「開発文書・重要事項調査説明方法基準」（重説添付用）2025.1月版

「開発文書・特別依頼業務2024年11月11日改訂版」

「開発文書・契約内容不適合確認合意書」2024年11月版（告知書添付用）

「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」令和6年用

「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」