宅地の三大性能における“土地の通常有する品質性能”は、法曹界で次のように定義が行われています。

（１）宅地地盤について

　「売買の目的物に隠れたる瑕疵がある場合、売主は瑕疵担保責任に基づく損害賠償責任を負う。ここにいう暇疵とは、当該目的物を売買した趣旨に照らし、 目的物が通常有すべき品質、性能を有するか否かの観点から判断されるべきである。そして、本件のような居住用建物の敷地の売買の場合は、その土地が通常有すべき品質、性能とは、基本的には、建物の敷地として、その存立を維持すること、すなわち、崩落、陥没等のおそれがなく、地盤として安定した支持機能を有することにあると解される。」（2002年9月26日、東京高裁）

（２）地中埋設物について

　「民法570条にいう瑕疵とは，売買の目的物が，その種類のものとして取引通念上、通常有すべき性状を欠いていることをいう。そして，宅地の売買において，地中に土以外の異物が存在することが即土地の瑕疵に当たるとはいえないのは当然であるが，その土地上に建物を建築するについて支障となる質，量の異物が地中に存在するために，その土地の外見から通常予測され得る地盤の整備，改良の程度を超える特別の異物除去工事等を必要とする場合は，宅地として通常有すべき性状を備えないものとして，土地の瑕疵に当たるというべきである。」（2002年9月27日、東京地裁）

（３）土壌汚染について

　「居住その他の土地の通常の利用を目的として締結される売買契約の目的物である土地の土壌に、人の健康を損なう危険のある有害物質が危険がないと認められる限度を超えて含まれていないことは、土地が通常備えるべき品質、性能に当たるというべきである」（2008年9月25日、東京高裁）

　そして、最高裁は、「売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有すること　が予定されていたかについては、売買契約締結当時の取引観念をしんしゃく（考慮）して判断すべき」（2010年6月1日、最高裁）と、売買契約締結当時の取引観念は、取引当事者による合意であったかを、瑕疵の判断基準の重要な要素としました。

 

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