買主が共同住宅を計画している際は、役所の建築確認の担当課で、「ワンルームマンションの建築規制はありますか」、「中高層建築物の建築規制はありますか」と、ストレートに質問をします。

 

　ワンルーム形式の建築規制では、「1住戸の床面積は29㎡以下、住戸を6戸以上の建築物」として、駐輪場の台数規制をしている行政もありますが、この規制は、市区町村ごとに異なります。一方、建築基準法では、「日影による中高層建築物の高さの制限」において、「中高層建築物」の定義は、①「軒の高さが７ｍを超える建築物」、②「建築物の地階を除く階数が３以上の建築物」、③「高さが10ｍを超える建築物」と定めています。

 

　これらの「中高層建築物の紛争の予防と調整に関する条例」等による建築規制がある場合、その主な内容は、①「規制対象に該当する建物の定義」、②「事前に、建築計画の概要を記載した標識の設置」、③「周辺住民への建築計画の説明」、④「周辺住民の範囲」、⑤「周辺住民に説明をする説明図書」、⑥「テレビ放送の受信障害」などについて、詳細な項目を定めています。

 

　このような法規制がある場合は、確認申請までに長期の調整日数が求められ、建築の工期に直接、影響を与えるため、法規制の内容を示す概要書類の入手は大切です。

　一方、これらの建築規制の方法では、「条例」と「指導」とでは、取扱いが全く違い、「指導」は、「あくまでもお願い」にとどまるため、「指導を無視して住宅戸数を増やしたい」という買主には、「指導要綱は、将来、条例として法規制される可能性があるため、指導要綱に従わずに建築はできますが、将来、法令制限に適合しない不適合建築物になる可能性があります」との説明は必要です。

 

 

 

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