不動産の履歴調査は、依頼者からの特段の要望がない場合、宅地建物取引業者は、通常行っていない業務です。

　あまり利用されていない技術ですが、不動産取引の専門家としては、是非とも知っておきたい調査技術です。

　明治5～6年ごろから始まった土地台帳は、昭和26年ごろまで利用され、平成17年には、電磁記録の登記記録とされました。

 

　土地の利用履歴調査とは、「土地の登記事項証明書」－「コンピュータ化に伴う土地の閉鎖登記簿謄本」―「合筆・滅失などによる閉鎖登記簿謄本」－「移記閉鎖による登記簿謄本」－「旧土地台帳」へと、過去にさかのぼる調査です。

　調査手順は、土地の「登記事項証明書」を申請する際に、もう一通、黒色の帯の用紙で、所在地番は同じで、「コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿」を申請します。

　さらに、もう一通、黒色の　帯の用紙で、「合筆、滅失等による閉鎖登記簿・記録」を申請します。

　その時に、「閉鎖登記簿・記録」の文字の横あたりに、「移記も」と書き加えます。

　そして、「旧土地台帳の写し」を申請します。

　
　しかし、土地台帳規則は廃止され、法務局のカウンターに、「土地台帳」の申請用紙はありません。

　このため、別の黒色の帯の用紙を利用して、記載する「所在・地番」は、閉鎖登記簿謄本などの最も古い所在地番で土地台帳を申請することがポイントです。

　これまでと違うのは、今、記載した所在地番の下に「追加注文の説明」をカッコ書きで、“（旧土地台帳の写し）”とカッコ書きで記載します。

　ここで、大切なことがあります。

　この書類の申請時の所在地番は、○○番○○という場合は、枝番があるため、分筆前の親番も申請します。

　実は、現在までのところ、旧土地台帳の申請については、無料で証明書が出ます。

　例えば、「143番3の土地」の旧土地台帳を申請するときは、「143番」も追加申請します。

　但し、倉庫に入っている簿冊を探すため、通常よりも交付時間がかかります。「旧土地台帳」が交付されたら、「地目」を観察します。

　今は宅地でも、昔、「河川」なら、宅地地盤の下から湿気が上がり、建物はカビだらけになる場合があります。

　「墓地」は地中に「人骨」が・・、「処刑場」ならばショックですね。

　「池・沼・田・肥溜め」なら、地盤は軟弱、「海岸空地」もあります。

　「土地の登記記録」は、分合筆等で閉鎖されると、50年間で登記所の判断で焼却処分されます。

 

　この場合は、土地のつながりが絶たれます。

　また、土地区画整理が行われた場合も、履歴を調べることはできません。

　土地区画整理法に、書類保存、閲覧制度がないからです。

　しかし、宅地開発分譲や中高層の建築物を手掛ける宅建業者は、このような履歴情報を重要視しています。

　

 

　ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。

　

エスクロー図書館に蔵書しました。

「開発文書・売主の不動産情報告知書」2024年2月版

「開発文書・契約内容不適合確認合意書」2023年11月版

「法令・2023.4.1施行・法務省通達 抜粋(買戻特約の抹消）

「法令・2012.4月施行・森林法・所有者変更届出義務パンフ 」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」

「開発文書・不動産情報告知書2024.2.10土地・古家付土地用」

「開発文書・不動産情報告知書2024.2.10土地・区分建物用」

「開発文書・不動産情報告知書2024.2.10土地・土地建物用」