買主が、交通利便がよいと考え、仲介業者を通じて、更地を3000万円で売買契約を締結しました。

　

　重要事項説明時に、仲介業者が添付した書類には、①登記事項証明書、②公図、③敷地境界確定測量図、④道路境界査定図などがありました。

　公図には、取引対象の敷地と道路の間には水路がありますが、現況は暗渠となっており、目視での現況は、水路は敷地内ではなく道路内にあるように、敷地は使用されていました。

 

　本物件取引を仲介した宅建業者は、縁石等で囲まれた現況の敷地が取引対象地と考え、しかも、敷地には地積測量図があり、道路境界確定図面もあるので、何ら問題はないと考えて、売買契約を締結しました。売買契約の特約として、敷地内にはカーブミラーがありましたが、カーブミラーは現況有姿のまま引き渡す、という条件で取引が完了しました。

 

　その後、買主が建築会社に住宅の建築を依頼し、その際に、カーブミラーの撤去をお願いしたところ、カーブミラーが所在する土地は、取引対象敷地内ではなく、市が管理する道路敷地内にあることが分かりました。

　買主は、「住宅を建築する予定の敷地の中に、約0.4ｍの道路が含まれていた」として、「損害賠償請求の紛争」となりました。間口が約15ｍであるため、買主が当初予定していた現況敷地より約6.0㎡（約1.8坪）敷地が減少した分の損害がある、というものです。

　交渉の末、仲介業者が「100万円を支払う」ということで決着しました。、現地で照合確認することを「現地照合確認調査」と言います。

　仲介業者は、敷地は縁石等で囲まれており、しかも、確定測量図があるから、と安心しきっており、現地の敷地周囲の寸法を全く簡易計測していなかったことが、すべての原因でした。

 

（次回に続く）

　

 

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エスクロー図書館に蔵書しました。

「開発文書・契約内容不適合確認合意書」2023年11月版

「法令・2023.4.1施行・法務省通達 抜粋(買戻特約の抹消）

「法令・2012.4月施行・森林法・所有者変更届出義務パンフ 」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」

「開発文書・不動産情報告知書2023.7.15土地・古家付土地用」

「開発文書・不動産情報告知書2023.7.15土地・区分建物用」

「開発文書・不動産情報告知書2023.7.15土地・土地建物用」