「地中埋設物の可能性の調査」には、どのようなものがあるでしょうか？

 

　不動産トラブルには、地中埋設物の存在が明るみになって、売主、買主との間でもめることが多いですね。

　契約不適合担保免責特約を付けた売買契約でも、もめているのが現状ですね。

 

　事前に、埋設物の可能性が高いと、わかっていたら、買主の方も、気を付けて、地盤調査などにより、地中障害物を探ることに神経を使って、取引をすることになり、トラブルを回避することができます。

　インスペクションを、取引の中に、持ち込む必要があるか否かの、重要な判断基準にもなりますね。

 

　まず、現地が更地であっても、「過去に、存在した建物の記録」を調べることが大切です。

　もちろん、過去に存在した「建物の履歴調査」は、宅建業者の業務範囲ではありません。

 

　あくまでも、トラブル回避のための調査です。

 

　法務局において、「閉鎖された建物の登記時簿謄本」を取得すればいいですね。

 

　登記簿謄本からは、「建物の構造が鉄骨造り」であれば、地中深くに、鉄骨が埋設されている可能性が高い。

 

　また、「構造が、3階建以上」であれば、基礎は、地中深く埋設されている可能性が高い。

 

　これらの「旧建物の階数と構造」がわかるだけでも、地中埋設物の発生トラブルを予見できることになります。

 

　次に、地中埋設物では、過去に、浄化槽を使用していた建物が存在したか否か、という調査です。

　これは、「浄化槽の使用履歴調査」とも、言います。

 

　この調査では、「建築計画概要書の配置図」に浄化槽の記載があるかどうかを確認します。

 

　記載があれば、「その浄化槽は、建物解体時に撤去をした」という話を、売主がする場合を除き、地中に埋設されていると、考えるのが一般的です。

　現地が、更地であっても、建物が撤去されるときに、特別な指示をしない限り、浄化槽の上部のみを解体撤去して、更地にするケースが一般的だからです。

 

　また、別の調査方法では、「建物の登記事項証明書に記載された新築年月日」がわかっている場合、「下水道供用開始時期」を調べると、「その日付を照合」することにより、「新築時は、本下水だった」、「新築時は浄化槽使用だった」ということが、容易に、判明しますね。

 

　このようにして、「地中埋設物の可能性の調査」は可能ですが、大変な調査ですので、通常、宅建業者は、このような、過去の建物の利用履歴調査は、業務の範囲ではありません。

 

　今後は、このような調査は、エスクロー調査として、理解をする必要があるでしょう。

 

 

 

 

　開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）

 

 

 

 

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