宅建業者が、売買重要事項として調査説明を義務付けられている宅建業法上の条項とは、148条項（令和7年4月1日現在）になります。

 

　最後に法改正された宅建業法の「生物多様性法」が、4月1日に加わったところです。

 

　不動産調査の各分野の中でも、法令ごとに、担当部署が異なり、不動産購入者の契約の目的や利用方法等の違いにより調査すべき項目までが変化するため、「役所調査ほど難しいものはない」と、言われています。

　このため、失敗しないための「役所の調査技術」が必要となります。

　役所調査をするための心構えとして、最初に、注意をしなければならない４つのポイントを述べます。

　第一は、役所の聞取り調査に証拠がない

　例えば、「調査対象建物に建築確認の記録はありますか」と質問をしたときに、「記録なし」というときは、交付書類がないため、「調査をした証拠」がありません。

 

　多くの不動産トラブルは聞取り調査に関する事項で発生しています。

 

　訴訟になった場合、たとえば、「6年前の＊＊の売買契約締結の際の重要事項調査の際、＊＊について、許認可の有無を調査しましたか？」といった裁判官からの質問に対し、「当時の記録は残っていません｣としか回答できないときは、不動産業者が敗訴する可能性が高くなります。

 

　このため、取引完了後、債務不履行責任による損害賠償請求の10年間の時効まで、「聞取り調査保存用シート」の存在の有無は、最も重要な資料となります。

 

　このため、担当課で、「記録がない」と回答されたときは、持ち帰るものがないため、「担当者の名前」を聞いて、記録します。

　「〇〇の記録なし。〇年〇月〇日、〇〇課〇〇氏」と、聞取り調査保存用シートに記載することが大切です。

 

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