不動産調査職人エスクローツムラ

１．当事者の契約内容について
Ｑ１ 本人確認をする方法
Ｑ２ 売主の売却理由を聞き出す方法
Ｑ３ 買主の購入動機を聞き出す方法

２．現地調査の必須ポイント
Ｑ４ 現地調査の道具にはどのようなものがあるか？
Ｑ５ 業者の現地調査の方法基準はあるか？
Ｑ６ 現地調査のチェックシートはあるか？
Ｑ７ 現地調査をする際のチェックポイントとは？

３．道路調査編
Ｑ８ 道路幅員の調べ方？
Ｑ９ 敷地が道路に２ｍ以上接しなければならない理由とは？
Ｑ1０ 道路境界標の見方とは？

４．敷地調査編
Ｑ1１ 敷地周囲の計測の仕方とは？
Ｑ1２ 隣接地との宅盤高低差の調べ方とは？
Ｑ１３ 諸設備の調査の仕方とは？
Ｑ１４ 排水設備の調査の仕方とは？
Ｑ１５ 維持管理状況の調査の仕方とは？

５．法務局調査編
Ｑ１６ 法務局で取得できる書類とは？
Ｑ１７ ブルーマップとは？
Ｑ１８ 「公図」の取得方法とは？
Ｑ１９ 隣接地主の所有者を確認する理由とは？
Ｑ２0 土地登記事項証明書の取得する方法とは？
Ｑ２１ 地積測量図の記載が”間”表示のときの対処法とは？
Ｑ２２ 登記建物図面を取得する理由とは？

６．役所調査編
Ｑ２３ 役所における聞取り調査の際の問題点とは？
Ｑ２４ 役所調査で回る順番を決める方法とは？
Ｑ２５ 都市計画担当課で調べることとは？
Ｑ２６ 宅地開発担当課で調べることとは？
Ｑ２７ 下水道維持課で調べることとは？
Ｑ２８ 道路維持管理担当課で調べることとは？
Ｑ２９ 区画整理事業担当課で調べることとは？
Ｑ３０ 危機管理担当課で調べることとは？
Ｑ３１ 教育委員会文化財係で調べることとは？
Ｑ３２ 建築確認担当課で調べるポイントとは？

１．売主の本人確認の際のトラブル
（１）　詐欺事件で偽造された書類とは
（２）　売主本人に直接会えない場合の詐欺対策

２．契約内容におけるトラブル
（３）　契約時の契約内容に基づく不動産トラブル
（４）　契約内容不適合事象の具体的合意確認のしかた

３．業者の調査・説明方法の基準をめぐるトラブル
（５）　宅建業者が行うべき重要事項の調査・説明方法基準とは
（６）　売主による説明義務違反が不法行為とされた事件

４．道路調査をめぐるトラブル
（７）　道路区域の違いで「敷地が道路に接する距離」が変わる
（８）　42条第2項道路の敷地後退距離の探し方
（９）　道路位置指定で建築確認が出ないトラブル
（10）　７ｍの道路境界確定幅員なのに現況は６ｍのトラブル

５．敷地調査をめぐるトラブル
（11）　道路境界が確定の土地売買で現地照合調査をしなかったトラブル
（12）　敷地周辺との敷地高低差の寸法の計測のしかた
（13）　敷地境界標を発見できない取引のトラブルとは
（14）　敷地周囲の現況寸法と地積測量図寸法が相違するトラブル？
（15）　宅地の造成履歴調査から見る切土・盛土とは？

６．設備調査をめぐるトラブル
（16）　下水道埋設図面に記載の公設桝が現地にはないトラブル
（17）　水道のメータがないトラブル？

７．登記関係をめぐるトラブル
（18）　更地物件を土地登記事項証明書に基づき取引したトラブル
（19）　間表示の古い地積測量図の処理のしかた
（20）　確定測量図は、どのような種類の図面ですか？
（21）　土地の利用履歴の調査のしかたとは
（22）　過去に建物の登記履歴の調査のあいかた

８．役所調査のトラブル
（23）　役所調査の問題点とは
（24）　がけ擁壁に関する主な法令
（25）　買主が現況建物を利用する場合のトラブル
（26）　敷地の現況説明のための書類とは

１１．その他法令調査のしかた
（27）　61のその他法令の説明ミスによるトラブル対策？
（28）　”該当法令の有無”と”法令適用の有無”のちがいとは？
（29）　インスペクションによるトラブル防止対策とは？

Ⅰ.不動産売買にグレーゾーンが存在する理由とは
１．図解で見る通常の不動産調査の業務範囲
２．売主の説明義務違反は不法行為とした最高裁
３．民法に売主の説明義務の規定がないとした最高裁

Ⅱ.改正民法対策について
４．瑕疵の有無に売買契約締結当時の取引観念を認めた最高裁
５．民法の”契約の内容”で判断される瑕疵担保責任
６．民法の”契約の内容”を特定する方法とは
７．既存住宅、建物建築履歴のある土地の”品質と性能”とは

Ⅲ　宅建業者の通常の不動産調査とは
８．宅建業者が行うべき通常の現地調査とは
９．宅建業者が行うべき通常の目視による現地調査の方法
10．宅建業者が行うべき通常の法務局調査とは
11．周辺環境は売買の目的物ではないとした事件
12．環境基準値を超えても受忍限度内とした事件
13．雨漏りの可能性は瑕疵ではないとした事件

Ⅳ　相続で情報が少ない売主の告知対策
14．仲介業者は売主の説明義務の履行補助者とした事件
15．浄化槽設備の使用・撤去の記録を知らない売主対策
16．過去に建っていた建物の記録を知らない売主対策

Ⅴ　売買重要事項説明書の記載対策
17．底地上に建物の登記が存在する場合の記載の仕方
18．未登記建物や増築未登記建物が存在する場合の記載の仕方
19．地積測量図が敷地の現況寸法と相違している場合の記載の仕方。
20．具体性のない将来の瑕疵の可能性は瑕疵ではないとした最高裁
21．42条2項道路の敷地後退距離と敷地後退面積の記載の仕方

Ⅵ.人の死の心理的不適合事象の告知対策とは
22．人の死の事象の種類とは
23．人の死について説明を省くべき個人情報とは
24．殺人事件の場合の判例とは？

Ⅶ.グレーゾーン解消対策と重説方法
25．人の死の心理的不適合事象についての特約合意とは
26．宅建業者が行う重要事項の調査および説明方法の合意確認の方法
27．インスペクション特約の作成方法
28．”特別業務依頼申込”の受託方法について

 

Ⅰ 現地調査方法基準について
（１）現地調査方法基準とは？
Ⅱ 道路法上の道路の調査方法
（２）道路が有する2種類の権利法令とは？
（３）道路の種類とは？
（４）道路幅員の調べ方とは？
（５）道路区域とは？
Ⅲ 基準法上の道路の調査方法
（６）法42条第1項該当道路とは？
（７）トラブルが発生しやすい2項道路の調査技術とは？
① 基準時の道とは
② 敷地後退現況図の作成の仕方
③ 敷地後退の公図の見方
④ 2項道路の当初の道路幅員の探し方
⑤ 2項道路と敷地との位置関係を示す方法
⑥ 2項道路の境界の確認の仕方
⑦ 2項の公道を写真で説明をする方法
⑧ 2項道路の当初の道路境界標の探し方
⑨ 敷地と道路の関係の説明する方法
（８）私道の場合の注意点とは？
Ⅳ 敷地の調査方法
（９）確定地積測量図の種類とは？
① 「境界が確定している」とは
② 処理印のある地積測量図
③ 境界確定測量図との記載のある地積測量図
④ 境界確定協議書のある地積測量図（ただし、法務局が受け付けるもの）
⑤ 平成１７年3月7日以降に作成の法務局保管の地積測量図
（10）敷地の簡易測量の表示方法とは？
① 簡易計測である旨の告知
② 法令で定める筆界の誤差（国土調査法施行令・別表第四）
② 宅建業者の誤差の許容範囲概要
（11）敷地越境の可能性の調査の仕方とは？
（12）敷地高低差の調査方法とは？
Ⅴ 宅地三大性能の調査方法
（13）敷地地盤の調査ポイントとは？
① 地盤の沈下現象の調査
② 登記地目の履歴調査のしかた
（14）土壌汚染の可能性の調査の仕方とは？
① 異変箇所はすべてデジカメに記録
② 役所調査情報の確認
（15）地中地下埋設物の可能性の調査の仕方とは？
① 異変箇所はすべてデジカメに記録
② 購入目的の違いにより地中障害物となる場合がある
（16）浄化槽の利用履歴の調査方法とは？
① 建物の新築年月日と下水道供用開始時期の照合
② 確認の際の建築計画概要書
（17）敷地現況図の作成方法？
Ⅵ 最近の開発文書
　「契約内容不適合事象の確認合意書」2024年12月版）
　「4種類のインスペクション特約」2024年11月版）
「宅建業者の重要事項の調査及び説明方法基準」2024年8月版）