不動産調査職人エスクローツムラ

１．当事者の契約内容について
Ｑ１ 本人確認をする方法
Ｑ２ 偽造書類の見分け方
Ｑ３ 売主の売却理由を聞き出す方法
Ｑ４ 買主の購入動機を聞き出す方法
２．現地調査の必須ポイント
Ｑ５ 現地調査の道具にはどのようなものがあるか？
Ｑ６ 業者の現地調査の方法基準はあるか？
Ｑ７ 現地調査のチェックシートはあるか？
Ｑ８ 現地調査をする際のチェックポイントとは？
３．道路調査編
Ｑ９ 道路幅員の調べ方？
Ｑ１０ 敷地が道路に２ｍ以上接しなければならない理由とは？
Ｑ１１ 道路境界標の見方とは？
４．敷地調査編
Ｑ1２ 敷地周囲の計測の仕方とは？
Ｑ13 隣接地との宅盤高低差の調べ方とは？
Ｑ14 諸設備の調査の仕方とは？
Ｑ15 排水設備の調査の仕方とは？
Ｑ16 維持管理状況の調査の仕方とは？
５．法務局調査編
Ｑ１７ 法務局で取得できる書類とは？
Ｑ１８ ブルーマップとは？
Ｑ１９ 「公図」の取得方法とは？
Ｑ２０ 隣接地主の所有者を確認する理由とは？
Ｑ２１ 土地登記事項証明書の取得する方法とは？
Ｑ２２ 地積測量図の記載が”間”表示のときの対処法とは？
Ｑ２３ 登記建物図面を取得する理由とは？
６．役所調査編
Ｑ２４ 役所における聞取り調査の際の問題点とは？
Ｑ２５ 役所調査で回る順番を決める方法とは？
Ｑ２６ 都市計画担当課で調べることとは？
Ｑ２７ 宅地開発担当課で調べることとは？
Ｑ２８ 下水道維持課で調べることとは？
Ｑ２９ 道路維持管理担当課で調べることとは？
Ｑ３０ 区画整理事業担当課で調べることとは？
Ｑ３１ 危機管理担当課で調べることとは？
Ｑ３２ 教育委員会文化財係で調べることとは？
Ｑ３３ 建築確認担当課で調べるポイントとは？
Ｑ３４ 忘れてはならない現地照合調査のしかたとは？

１．売主の本人確認の際のトラブル
（１）　詐欺事件で偽造された書類とは
（２）　偽造書類の見分け方とは
（３）　売主本人に直接会えない場合の詐欺対策
（４）　契約時の契約の内容を確認すること
（５）　契約内容不適合事象の確認合意書の使い方
（６）　宅建業者が行うべき重要事項の調査・説明方法基準とは？
（７）　道路境界確定物件で現地照合をしなかったトラブル
（８）　敷地と隣地との敷地高低差の計測のしかた
（９）　敷地境界標を発見できない場合の対策とは
（10）　現地照合で敷地と測量図寸法とが相違する場合の対策とは
５．設備調査をめぐるトラブル
（11）　下水道埋設図面に記載の公設桝が現地にはないトラブル
（12）　浄化槽の排水同意の管理者とは
６．土地建物の登記履歴の調査技術
（13）　土地の登記履歴の調査の仕方
（14）　底地上の建物登記の存在の有無の調査の仕方
（15）　建物の登記履歴の調査の仕方
（16）　建物の所在位置の登記履歴の調査の仕方
（17）　確定測量図とは、どのような種類の図面ですか？
７．役所調査技術編
（18）　役所調査の問題点とは
（19）　宅地の造成履歴の調査とは？
（20）　道路区域の違いで「敷地が道路に接する距離」が変わる
（21）　42条第2項道路の敷地後退距離とは
（22）　道路位置指定で建築確認が出ないトラブル
（23）　がけ擁壁に関する主な法令
（24）　がけ擁壁の調査の仕方
（25）　土壌汚染の可能性の調査の仕方
（26）　敷地の現況を説明するめの書類とは
８．その他法令の調査のしかた
（27）　61のその他法令の説明ミスによるトラブル対策？
（28）　”該当法令の有無”と”法令適用の有無”のちがいとは？
（29）　インスペクション特約によるトラブル防止対策とは？

Ⅰ.不動産売買にグレーゾーンが存在する理由とは
１．図解で見る通常の不動産調査の業務範囲
２．売主の説明義務違反は不法行為とした最高裁
３．民法に売主の説明義務の規定がないとした最高裁

Ⅱ.改正民法対策について
４．瑕疵の有無に売買契約締結当時の取引観念を認めた最高裁
５．民法の”契約の内容”で判断される瑕疵担保責任
６．民法の”契約の内容”を特定する方法とは
７．既存住宅、建物建築履歴のある土地の”品質と性能”とは

Ⅲ　宅建業者の通常の不動産調査とは
８．宅建業者が行うべき通常の現地調査とは
９．宅建業者が行うべき通常の目視による現地調査の方法
10．宅建業者が行うべき通常の法務局調査とは
11．周辺環境は売買の目的物ではないとした事件
12．環境基準値を超えても受忍限度内とした事件
13．雨漏りの可能性は瑕疵ではないとした事件

Ⅳ　相続で情報が少ない売主の告知対策
14．仲介業者は売主の説明義務の履行補助者とした事件
15．浄化槽設備の使用・撤去の記録を知らない売主対策
16．過去に建っていた建物の記録を知らない売主対策

Ⅴ　売買重要事項説明書の記載対策
17．底地上に建物の登記が存在する場合の記載の仕方
18．未登記建物や増築未登記建物が存在する場合の記載の仕方
19．地積測量図が敷地の現況寸法と相違している場合の記載の仕方。
20．具体性のない将来の瑕疵の可能性は瑕疵ではないとした最高裁
21．42条2項道路の敷地後退距離と敷地後退面積の記載の仕方

Ⅵ.人の死の心理的不適合事象の告知対策とは
22．人の死の事象の種類とは
23．人の死について説明を省くべき個人情報とは
24．殺人事件の場合の判例とは？

Ⅶ.グレーゾーン解消対策と重説方法
25．人の死の心理的不適合事象についての特約合意とは
26．宅建業者が行う重要事項の調査および説明方法の合意確認の方法
27．インスペクション特約の作成方法
28．”特別業務依頼申込”の受託方法について

Ⅰ 現地調査方法基準について
（１）現地調査方法基準とは？
Ⅱ 道路法上の道路の調査方法
（２）道路が有する2種類の権利法令とは？
（３）道路の種類とは？
（４）道路幅員の調べ方とは？
（５）道路区域とは？
Ⅲ 基準法上の道路の調査方法
（６）法42条第1項該当道路とは？
（７）トラブルが発生しやすい2項道路の調査技術とは？
① 基準時の道とは
② 敷地後退現況図の作成の仕方
③ 敷地後退の公図の見方
④ 2項道路の当初の道路幅員の探し方
⑤ 2項道路と敷地との位置関係を示す方法
⑥ 2項道路の境界の確認の仕方
⑦ 2項の公道を写真で説明をする方法
⑧ 2項道路の当初の道路境界標の探し方
⑨ 敷地と道路の関係の説明する方法
（８）私道の場合の注意点とは？
Ⅳ 敷地の調査方法
（９）確定地積測量図の種類とは？
① 「境界が確定している」とは
② 処理印のある地積測量図
③ 境界確定測量図との記載のある地積測量図
④ 境界確定協議書のある地積測量図（ただし、法務局が受け付けるもの）
⑤ 平成１７年3月7日以降に作成の法務局保管の地積測量図
（10）敷地の簡易測量の表示方法とは？
① 簡易計測である旨の告知
② 法令で定める筆界の誤差（国土調査法施行令・別表第四）
② 宅建業者の誤差の許容範囲概要
（11）敷地越境の可能性の調査の仕方とは？
（12）敷地高低差の調査方法とは？
Ⅴ 宅地三大性能の調査方法
（13）敷地地盤の調査ポイントとは？
① 地盤の沈下現象の調査
② 登記地目の履歴調査のしかた
（14）土壌汚染の可能性の調査の仕方とは？
① 異変箇所はすべてデジカメに記録
② 役所調査情報の確認
（15）地中地下埋設物の可能性の調査の仕方とは？
① 異変箇所はすべてデジカメに記録
② 購入目的の違いにより地中障害物となる場合がある
（16）浄化槽の利用履歴の調査方法とは？
① 建物の新築年月日と下水道供用開始時期の照合
② 確認の際の建築計画概要書
（17）敷地現況図の作成方法？
Ⅵ 最近の開発文書
　「契約内容不適合事象の確認合意書」2024年12月版）
　「4種類のインスペクション特約」2024年11月版）
　「宅建業者の重要事項の調査及び説明方法基準」2024年8月版）

　「偽造書類の見分け方」

１．現地調査の準備
（１）現地調査方法基準
（２）現地調査の際に、最も大切なポイント
（３）現地調査に必要な道具と誤差
２．道路調査編
（４）車両通行状況によるトラブルの発見方法
（５）道路の舗装状況のポイントとは？
（６）道路幅員の調べ方
３．敷地調査編
（７）敷地の形状による不動産評価とは？
（８）敷地高低差によるトラブルポイント
（９）敷地境界標の調査の仕方とは？
（10）境界線上の工作物のトラブルとは？
（11）敷地越境のトラブルとは？
４．宅地性能調査編
（12）宅地地盤調査報告書のチェック？
（13）土壌汚染の状況調査とは？
（14）地中埋設部の状況調査とは？
５．敷地利用状況の調査編
（15）隣地との高低差の調査とは？
（16）擁壁の状況調査の仕方とは？
（17）第三者の敷地利用のトラブル
６．設備関係調査編
（18）水道埋設調査のしかたとは？
（19）Ｕ字溝の調査の仕方とは？
（20）電気の調査の仕方とは？
（21）排水調査の仕方とは？
（22）ガス・水道管埋設の調査の仕方とは？
７．分譲団地調査編
（23）自治会情報の調査方法
８．心理的瑕疵の調査方法
（24）環境基本法（七大公害）の調査説明ポイント
（25）暴力団事務所の調査説明ポイント
（26）自殺・他殺の調査説明ポイント

　現地写真を豊富にして、解説します。